واگذاری قرارداد پیش‌فروش کاندو در بی‌سی، با بررسی قراردادی که واقعاً لازم دارید

واگذاری قرارداد پیش‌فروش (Assignment) معامله‌ای است که در آن خریدار اولیه یک کاندوی پیش‌فروش (آپارتمانی که پیش از ساخت فروخته شده)، پیش از تکمیل معامله آن واحد، طی قراردادی متعهد می‌شود حقوق و تعهدات خود در قرارداد خرید اولیه را به خریدار جدید (Assignee) منتقل کند. خریدار جدید جای خریدار اولیه را می‌گیرد و در نهایت، وقتی ساختمان آماده سکونت شد، معامله را با سازنده (Developer) تکمیل می‌کند. واگذاری، قراردادی جداگانه است که مثل لایه‌ای تازه روی قرارداد اولیه با سازنده قرار می‌گیرد.

تقریباً همیشه، بله. بیشتر قراردادهای پیش‌فروش سازندگان در بی‌سی واگذاری را محدود می‌کنند: در برخی موارد آن را به‌کلی ممنوع می‌کنند و در بیشتر موارد به رضایت سازنده مشروط می‌کنند. مهم‌ترین قدم در این پرونده آن است که پیش از متعهد شدن به واگذاری، قرارداد اولیه با سازنده را بخوانید. واگذاری‌هایی را دیده‌ایم که منتفی شد، چون سازنده به استناد بندی که خریداران به آن دقت نکرده بودند، به‌سادگی رضایت نداد.

مالیات واگذاری قرارداد پیش‌فروش با مالیات خانه‌های دست‌دوم فرق دارد. در بیشتر واگذاری‌های ملک مسکونی نوساز، GST به مبلغ واگذاری (Assignment Fee) تعلق می‌گیرد؛ یعنی مبلغی که افزون بر قیمت خرید اولیه به واگذارکننده (Assignor) پرداخت می‌شود. از نظر مالیات بر درآمد فدرال، تکلیف سود واگذارکننده هم می‌تواند پیچیده باشد: بسته به اینکه قصد چه بوده است، ممکن است این سود به‌عنوان درآمد مشمول مالیات شود، نه به‌عنوان سود سرمایه. در بخش مالیاتی با حسابدار شما هماهنگ می‌کنیم؛ تمرکز ما بر این است که قرارداد واگذاری مسئولیت پرداخت GST را روشن و بی‌ابهام تعیین کند.

در بیشتر واگذاری‌ها، خریدار جدید هنگام واگذاری، بیعانه‌هایی (Deposits) را که واگذارکننده پیش‌تر به سازنده پرداخته است به او برمی‌گرداند (اغلب مجموعه‌ای از بیعانه‌های مرحله‌ای که روی هم 15 تا 20 درصد می‌شود). پس از آن، همین بیعانه‌ها تا تکمیل معامله با سازنده به حساب خریدار جدید می‌ماند. بازپرداخت این بیعانه‌ها بخش بزرگی از پول نقدی است که در مرحله واگذاری لازم است؛ یعنی مدت‌ها پیش از تکمیل ساختمان.

بزرگ‌ترین ریسک‌ها این‌هاست: رضایت ندادن سازنده؛ عقب افتادن تاریخ تکمیل ساختمان از زمانی که واگذارکننده برای تکمیل معامله پیش‌بینی کرده بود؛ تغییر مشخصات، نقشه یا امکانات واحد در فاصله امضای قرارداد تا تکمیل معامله؛ تغییر بازار به‌گونه‌ای که ارزش واحد از قیمت واگذاری به‌اضافه بیعانه‌ها کمتر شود؛ و اینکه در شرایط قرارداد اولیه (که برخی از آن‌ها بدون هیچ اصلاحی به خریدار جدید می‌رسد) نکته‌های غافلگیرکننده‌ای وجود داشته باشد. از بررسی قرارداد اولیه با سازنده نمی‌توان چشم پوشید.

پیش از آنکه بتوانیم برای پرونده برآورد هزینه بدهیم، باید قرارداد اولیه با سازنده، قرارداد واگذاری، رضایت سازنده و صورت‌حساب بیعانه‌ها (Deposit Ledger) را ببینیم. از روزی که همه مدارک به دست ما برسد، معمولاً 5 تا 10 روز کاری لازم داریم تا معامله بی‌دردسر تکمیل شود؛ اگر در هر یک از دو قرارداد شرایط غیرمعمولی باشد، بیشتر. برای پرونده‌های واگذاری زمان اضافه در نظر بگیرید؛ این پرونده‌ها از آن نوع نیستند که بشود به هفته آخر موکولشان کرد.